Vai alugar seu imóvel? Quer se mudar e não sabe se vai ter segurança de permanecer no imóvel ao fim do contrato? Saiba o tempo de duração ideal para o seu contrato de aluguel e o que acontece ao final dele, de acordo com a lei do inquilinato (lei 8.245/91)

Todo mundo precisa de um lugar para morar. Essa afirmação é tão verdadeira que na Declaração Universal dos Direitos Humanos a moradia tornou-se um direito universal e no Brasil este direito foi recepcionado e elencado na CF/88, como direito fundamental, constando em seu artigo 6º.

Além de ser um direito, é também o sonho de qualquer ser humano ter um imóvel próprio para viver tranquilo, sonho que muitas vezes não pode ser realizado por conta dos altos custos do mercado imobiliário, o que nos leva a alugar um imóvel onde estabelecemos residência, detendo a posse dele por tempo determinado em contrato.

As relações referentes a locações urbanas (locação por temporada, residencial e não residencial ou comercial) são instituídas e regidas conforme determina a lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato.

Esta lei foi sancionada no ano de 1991 e até os dias de hoje é reconhecida como uma lei atual e moderna, por estar adequada ao mercado atual, mesmo já tendo se passado 29 anos desde a sua criação.

Podemos observar que o legislador se preocupou com o locatário e sua vulnerabilidade que é normalmente encontrada neste tipo de relação contratual, justamente por não deter a propriedade e muitas vezes depender daquele contrato para ter sua moradia (quando se trata de locação residencial, aquela com duração mínima de 90 dias), que, como já vimos é um direito fundamental e universal.

Para a proteção do locatário residencial, no que tange à duração do contrato, foram estabelecidas duas opções, são elas:

1. As locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses;

2. As locações ajustadas verbalmente ou por escrito, cujo prazo é inferior a 30 meses.

No artigo 3º da lei 8.245/91, fica determinado que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo da vênia conjugal para contratos superiores a 10 anos (tema para um outro artigo), sendo assim, podemos fazer um contrato de 1 dia, uma semana, um mês, um ano ou até mesmo de algumas horas, mas qual seria a utilidade para tal? Portanto, devemos observar nossas necessidades e planos futuros antes de ser acordado o prazo da locação…

Vamos falar então da primeira opção de contrato, aquela com duração de pelo menos 30 meses. Este é o tipo mais comum de contrato e muitas vezes o favorito dos locadores que tem o imóvel destinado ao aluguel, sendo este uma fonte de renda ou algo do tipo.

Neste caso, conforme o artigo 46 da lei do inquilinato, a resolução do contrato se dará ao fim do contrato, isto é, após os 30 meses ou prazo superior estipulado no contrato, o Locador pode pedir o imóvel de volta, sem qualquer justificativa, o que chamamos de denuncia vazia ou imotivada.

Caso o Locador não o faça, o locatário não o devolva e as partes não renovem formalmente o contrato nos 30 dias subsequentes ao fim deste, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas, conforme exposto no § 1º do artigo 46.

Seguindo para o que estabelece o § 2º deste mesmo artigo, “Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”, o proprietário, ora locador, poderá pedir, quando quiser, que o inquilino devolva o imóvel, estabelecendo-se pelo menos 30 dias para que o faça. Neste caso, também podendo fazer a denúncia vazia.

Este tipo de contrato protege as duas partes, garantindo ao locador o direito de ter seu imóvel livre ao final do contrato e ainda assim, garantindo ao locatário estabelecer residência por um bom tempo naquele imóvel, pois ninguém aguenta fazer mudança constantemente.

Agora, vamos aos contratos com duração inferior a 30 meses, estes são regulados pelo artigo 47 da lei 8.245/91, que estabelece o seguinte em sua integra:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como podemos observar logo no caput do artigo, ao fim do contrato o locatário é protegido, mantendo-se no direito de permanecer no imóvel e não tendo o locador o direito de denuncia vazia antes de completados 5 anos de contrato.

Sendo assim, o locador só tem direito a denúncia motivada pelos requisitos elencados acima e no artigo 9º da lei, são eles:

1. Mútuo acordo;

2. Infração legal ou contratual;

3. Falta de pagamento;

4. Reparações urgentes;

5. Extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo;

6. Casos de uso próprio do imóvel: uso do cônjuge ou companheiro (a); e ascendente/descendente desde que não tenham outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles;

7. Demolição para aumento da área.

Esse tipo de contrato é muito usado por locadores que sabem que precisarão daquele imóvel ao final do contrato, como por exemplo, um locador que vai passar um ano fora do país ou da cidade e aluga seu imóvel para manter uma renda neste tempo que passará fora, garantindo que quando voltar poderá restabelecer sua residência ali por ser seu único imóvel.

Para o locatário, este tipo de contrato assegura que ele terá direito a renovar o aluguel e estabelecer residência nele por um bom período de tempo, salvas as hipóteses de denuncia do contrato já citadas e o locador que estabeleceu o contrato, não poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado.

Nos dois casos, enquanto o contrato estiver em vigência, o locador não pode reaver o imóvel antes do prazo, já o locatário que optar pela denuncia antecipada do contrato, estará sujeito a uma multa, chamada de cláusula penal compensatória, que não poderá exceder o valor dos alugueis que restarem até o final do contrato. Apesar da clausula penal compensatória, há a hipótese em que o inquilino é dispensado desta, essa hipótese se encontra no parágrafo único do artigo 4º da lei 8.245/91, que fala o seguinte:

“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

Neste sentido, o locatário que estiver sendo transferido, por vontade de seu empregador, estará isento da multa, desde que notifique por escrito o locador 30 dias antes da entrega das chaves.

Vamos fazer um breve resumo de tudo que foi falado:

Quando o contrato for superior a 30 meses, o locador poderá reaver seu imóvel ao final do contrato por denuncia vazia, aquela sem justificativa.

Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses, o locador só poderá fazer a denúncia vazia, após completados 5 anos de contrato, ou poderá fazer a denúncia motivadas por um dos motivos elencados na lei.

Lendo tudo isso, você já sabe qual o prazo de contrato que se enquadra nas suas necessidades? Consulte um profissional para lhe orientar, é de extrema importância e evita problemas futuros.