Existem vários motivos para se despejar um inquilino, mas os mais comuns são a falta de pagamento e o fim do prazo determinado do contrato. Você sabe o que precisa para despejar seu inquilino? E com quanto tempo de inadimplência pode ser pedido o despejo? Sabia que existe a possibilidade de decisão liminar para desocupação em 15 dias? Quais os requisitos para essa liminar?

Toda a locação de imóvel urbano é tratada pela lei 8.245/91, também conhecida como lei do inquilinato. Nesta lei são atribuídas as normas de direito material e processual das locações por temporada, não residenciais e residenciais.

O artigo 5º dessa lei estabelece que, para o proprietário reaver o seu imóvel, seja qual for o fundamento, a ação necessária será a ação de despejo. Já o artigo 9º da lei, estabelece algumas hipóteses para que o contrato seja desfeito, sendo uma dessas hipóteses, a falta de pagamento.

Dessa forma, sabendo que a lei do inquilinato fala sobre o despejo como a ação cabível para o desfazimento da locação, a partir do artigo 59 temos a parte processual do seu procedimento, que também traz algumas possibilidades de decisão liminar, para que o imóvel seja desocupado em até 15 dias, sem a necessidade de audiência do inquilino.

O que nos interessa aqui, é entender um pouco mais sobre o procedimento do despejo por falta de pagamento e saber como facilitar para dar mais celeridade ao processo, que por muitas vezes pode ser moroso e com custo elevado.

Ninguém sabe melhor do que você, que tem um imóvel alugado, o quanto pode ser prejudicial para a renda familiar se o inquilino não cumprir com a obrigação de pagamento do aluguel. Para reduzir este tipo de problema, você deve ser diligente desde a hora de aprovar a ficha financeira do então interessado, sendo muito diligente, também, na elaboração do contrato.

Hoje, o Código de Processo Civil, traz a hipótese de elaborar contratos com algumas mudanças em procedimentos processuais, instrumentos que devem ser utilizados para beneficiar as partes, de forma equilibrada, podendo acelerar muito o processo e facilitar alguns procedimentos, como a intimação dos inquilinos no processo de despejo, ou do(s) inquilinos(s) e fiador na ação de cobrança, onde pode ficar estipulado que a intimação de um, pode ser considerada para ambos.

Além disto, a escolha de uma garantia também é de extrema importância. Como possibilidades de garantia, a lei do inquilinato traz: I. Caução; II. Fiança; III. Seguro de fiança locatícia; IV. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (utilizada no mercado na forma do título de capitalização).

Sem qualquer dúvida, a garantia mais segura é a do seguro fiança, em especial quando feita por uma empresa consolidada no mercado. Só que, por ter o “bônus” de ser uma ótima garantia, também tem o “ônus” de ser cara, podendo chegar a 15% ou 20% do valor do aluguel, o que faz uma diferença grande no orçamento de quem está pagando.

Uma novidade do mercado, é que algumas empresas administradoras e proprietários já estão aceitando apenas esta modalidade, e para não onerar tanto o locatário, por ser um serviço que traz tranquilidade para o proprietário, o valor integral, ou parte dele, acaba sendo diluído no valor do aluguel, fazendo com que receba um pouco menos, mas tenha a tranquilidade de que o inquilino passou por uma análise rigorosa e, mesmo que ele não pague, o aluguel e encargos serão recebidos.

Como destaque, é importante trazer uma garantia bastante utilizada, mas que é taxada como a garantia mais fraca, a caução em dinheiro, que só pode ser cobrado em até 3x o valor do aluguel.

Para muitos, a caução em dinheiro é uma garantia fraca e que traz pouca segurança, em especial para imóveis que tem encargos de locação caros, como condomínio e IPTU, que por vezes chegam perto do valor do aluguel e em 2 meses de inadimplência, não resta mais qualquer resquício da garantia.

Mas então, por que trazer ela em destaque? É simples, a lei dispõe sobre a possibilidade de decisão liminar de despejo, isto é, decisão antecipada para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias, nos casos em que não houver mais garantia, ou não tenha sido contratada.

Sendo assim, pode ser vantajoso, em alguns casos, a garantia do depósito caução de 3 meses, levando-se em conta outras garantias como a do fiador, em que o despejo demoraria mais.

Também é importante saber que, o despejo pode ser cumulado com o pedido de cobrança de aluguel, porém, para a cobrança de aluguel, é necessário que se apresente planilha de débitos, que geralmente são contestadas pela outra parte, no intuito de prolongar o processo e atrasar o despejo.

Neste sentido, os especialistas recomendam que seja feito o despejo, sem cobrança, e posteriormente, seja feita a cobrança através de uma Ação de Execução de Título Extrajudicial, que agiliza a cobrança, por não precisar da fase de conhecimento que um processo comum precisa.

Em suma, compreender a Lei do Inquilinato e as suas disposições processuais é essencial para quem deseja alugar um imóvel de forma segura e eficiente. A escolha criteriosa das garantias e a diligência na aprovação da ficha financeira do inquilino são passos fundamentais para mitigar riscos e evitar complicações futuras.

Por isso, sempre procure o advogado especializado no assunto.